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17.02.2022
Interview mit dem Dresdner Immobilienmakler Falk Protze: „Der Wunsch, ins Büro zurückzukehren, ist groß“
Vor kurzem haben die Dresdner Gewerbemakler für die „Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung“ die jährlichen Büromarktzahlen von Dresden ausgewertet. Vor diesem Hintergrund haben wir den auf Bürovermietung spezialisierten Makler Falk Protze gefragt, wie sich die Zahlen für Büroimmobilien in Dresden 2021 entwickelt haben und welche Tendenzen er für 2022 sieht.
Bürosuche.de: Herr Protze, wie sieht die aktuelle Lage auf dem Dresdner Immobilienmarkt für Büros und Gewerbeflächen aus?
Falk Protze: Der Büromarkt entwickelt sich sehr positiv. Lediglich im Einzelhandel und in der Gastronomie ist die Nachfrage verhalten. Ursache für die Zurückhaltung sind hier natürlich die pandemiebedingt unklaren Perspektiven. In der Lager-, Logistik- und Produktionsbranche verzeichnen wir hingegen eine hohe Nachfrage, auch aufgrund des boomenden Onlinehandels.
Bürosuche.de: Wie hoch ist die Leerstandquote und wie hoch fiel der Flächenumsatz 2021 aus?
Falk Protze: Große Leerstände bleiben in Dresden bisher aus. Bei den Büros betragen diese lediglich 2,5 bis drei Prozent. Der Flächenumsatz des gesamten Büromarktes betrug letztes Jahr etwa 120.000 Quadratmeter. Das sind 20 bis 25 Prozent mehr als in den zurückliegenden Jahren, wo der Flächenumsatz in Dresden bei 90.000 bis 100.000 Quadratmetern lag.
Bürosuche.de: Wie wirkt sich die aktuelle Lage auf das Mietpreisniveau von Büroimmobilien aus?
Falk Protze: Die Mietpreise ziehen weiter an. Die Spitzenmiete liegt in Dresden gegenwärtig bei 19 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete bei 12 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Im Jahr 2020 lag die Spitzenmiete bei 16,50 pro Quadratmeter und bei der Durchschnittsmiete bei zehn Euro pro Quadratmeter.
Bürosuche.de: Wie schätzen Sie die Dresdner Mietpreis-Tendenz für 2022 ein?
Falk Protze: Es zeichnet sich ganz klar die Tendenz ab, dass die Mietpreise weiter moderat steigen werden.
Bürosuche.de: Welchen Einfluss hatte die Corona-Krise auf die herrschende Marktlage in Dresden?
Falk Protze: Bisher zeigt Corona nur eine geringe bis gar keine Auswirkung. Die Nachfrage nach Büroflächen in Dresden ist 2021 sogar um etwa 25 Prozent gestiegen, während sie in anderen Großstädten, vor allem in den alten Bundesländern, zum Teil um den gleichen Betrag eingebrochen ist.
Bürosuche.de: Woran liegt das?
Falk Protze: Dresden hat wenig größere Konzernzentralen, dafür einen starken Klein- und Mittelstand. Hier wirken sich Veränderungen kaum oder nur mit Verzögerungen aus. Zudem gibt es wenige Coworking-Anbieter in Dresden. Diese haben durch Corona einen besonders großen Nachfrageeinbruch erlebt. Konzerne reagieren ebenfalls verstärkt auf die Veränderungen mit Homeoffice und flexibleren Arbeitsplatzmodellen. Dies spüren wir aufgrund der dominanten klein- und mittelständischen Unternehmen in Dresden bisher nicht. Im Gegenteil - der Wunsch ins Büro zurückzukehren ist groß
Bürosuche.de: Welche Branchen sind in Dresden am stärksten vertreten?
Falk Protze: Die größten Nachfragegruppe waren 2021 IT-Dienstleister, Werbeagenturen, Bildungsträger und Schulungsunternehmen, Behörden, Unternehmensberatungen und Wirtschaftsprüfer sowie medizinische Dienstleister.
Bürosuche.de: Welche Büros mieten solche Unternehmen vorzugsweise an?
Falk Protze: Dresden hat einen kleinteiligen Büromarkt. Der Großteil der Gesuche liegt unter 2.000 Quadratmeter Bürofläche. Interessenten, die mehr Fläche benötigen, sind im Jahr an ein bis zwei Händen abzuzählen.
Bürosuche.de: Welche Dresdner Stadtteile waren 2021 bei Unternehmen am beliebtesten?
Bürosuche.de: Haben Sie einen Geheimtipp? Steht in Dresden ein Newcomer-Stadtteil in den Startlöchern?
Falk Protze: Die Region rund um das Uniklinikum im Stadtteil Dresden Blasewitz und der Bereich rund um die TU Dresden im Dresdner Süden entwickeln sich sehr positiv. Dort werden brachliegende Areale aktuell entwickelt oder revitalisiert. Der Dresdner Norden erfährt gerade aufgrund seiner Nähe zur Chipindustrie ebenfalls einen Wachstumsschub.
Bürosuche.de: Wie steht es generell um die Neubauaktivitäten in Dresden? Wird in die Bauung von Büroflächen investiert?
Falk Protze: Ja. Allerdings nicht in dem Umfang wie es nötig wäre, um den Büromarkt zu entlasten. Die Neubauprojekte leiden am meisten durch die Coronakrise. Einige Entwickler und Investoren haben ihre Projekte aufgrund der ursprünglichen Prognosen zur Entwicklung am Büromarkt um ein bis zwei Jahre zurückgestellt. Dadurch fehlt Angebot an neuen Büroflächen. Bei einer stabil hohen Nachfrage führt das zu einer weiteren Reduzierung des Leerstandes und damit zu weiter steigenden Mietpreisen.
Bürosuche.de: Wo finden die Bebauungen statt?
Falk Protze: Die höchste Neubautätigkeit findet in zentralen Lagen verdichtend statt. Außenbereiche sind eher durch kleinere Neubauprojekte von Eigennutzern geprägt.
Bürosuche.de: Worauf legen Mieter bei der Auswahl der Immobilien besonders viel Wert?
Falk Protze: Das Thema „Raumklima“ wird Mietern zusehends wichtiger. Grund dafür dürfte die immer heißer werdende Sommerzeit sein. Daneben wünschen sich immer mehr Mieter sichere und trockene Fahrradabstellmöglichkeiten, eine gute Anbindung an ÖPNV, Duschen und eigene Pausenmöglichkeiten wie Balkone, Dachterrassen oder Grünflächen. Hohe technische Anforderungen spielen hingegen bisher eine untergeordnete Rolle.
Bürosuche.de: Welche Maßnahmen treffen Vermieter in Dresden aktuell hinsichtlich New Work?
Falk Protze: Die Nachfrage nach neuen Büroformen nimmt spürbar zu. Corona hat diesen Prozess noch beschleunigt. Die Projekte, die sich aktuell im Bau befinden, verfügen zwar über eine moderne Ausstattung, setzen aber eher auf klassische Bürostrukturen. Zukunftsweisende Bauprojekte, wie der NetworkHub am Dresdner Hauptbahnhof, setzen hingegen bereits innovative Büroformen um.
Bürosuche.de: Gibt es weitere spannende Neubauprojekte in Dresden, in denen noch freie Flächen auf Mieter warten?
Falk Protze: Ja. Zu den spannendsten zählen sicherlich die Annenhöfe in der Schweriner Straße, der Sidonienkontor in der Sidonienstraße sowie der NetworkHub Dresden am Wiener Platz. Interessenten sollten sich allerdings schnell eine Mietfläche sichern. Aufgrund der hohen Nachfrage an Büroimmobilien und dem begrenzten Angebot sind viele Objekte bereits vergeben.
Bürosuche.de: Welche Probleme sehen Sie auf dem Dresdner Immobilienmarkt?
Falk Protze: Durch die Kleinteiligkeit des Dresdner Büromarktes sind Vorvermietungsquoten (bei fremdkapitalfinanzierten Neubauprojekten fordert der Kapitalgeber die Vorvermietung - Anm .d. Red.) von über 50 Prozent für Neubauprojekte schwer oder nicht erreichbar. Kleine und mittelständische Unternehmen können sich nicht im Voraus festlegen, welchen Flächenbedarf sie in drei bis vier Jahren haben. So lange dauert es im Schnitt, bis ein Neubauprojekt realisiert worden ist. Die kleineren Unternehmen suchen mit einer Vorlaufzeit von sechs bis zwölf Monaten ein neues Büro. In dieser Zeit sind natürlich keine Neubauten realisierbar. Großmieter wie Konzerne haben da einen anderen Planungshorizont - aber genau diese Konzerne fehlen am Dresdner Markt.
Über Falk Protze
Falk Protze ist Geschäftsführer des Dresdner Immobilienbüros Beate Protze Immobilien GmbH. Das Immobilienunternehmen ist seit 1994 am Dresdner Immobilienmarkt tätig und auf die Teilbereiche Büro, EZH, Gewerbe, Wohnen und Investment spezialisiert.
Beate Protze Immobilien hat 2021 ca. 53.000 m² Bürofläche, ca. 8.500 m² EZH und Gastrofläche, ca. 16.000 m² Lager und Logistik vermietet. Zu den vermittelten Objekten gehören u.a.:
- Fabrikstraße 13 in 01159 Dresden, ca. 3.071,75 m² an ein Dienstleistungsunternehmen
- Fabrikstraße 13 in 01159 Dresden, ca. 2.160,60 m² an die SOLARWATT GmbH
- Enderstraße 59 in 01277 Dresden, ca. 1.569 m² an eine Bundesbehörde
- Washingtonstraße 16 in 01139 Dresden, ca. 1.488,13 m² an eine Bundesbehörde
- drei exklusive Villen mit zusammen ca. 3.700 m² an verschiedene IT-Unternehmen (u.a. Spectos GmbH)