Köln

Der Büromarkt in Köln hat sich in den letzten Jahren unter den Top 7 Büromärkten von einem “Underdog” zum “Safe Haven” entwickelt. Es gibt eine geringe spekulative Neubautätigkeit, niedrige Leerstände und eine diversifizierte Nachfrage sowohl im großen, als auch im kleinen Segment.  

Hohe Nachfrage und stabile Mieten 

Die über die letzten Jahre konstant hohe Vermietungsleistung ist ein Alleinstellungsmerkmal unter den TOP 7 Büromärkten in Deutschland. Die stabile Nachfrage und das geringe Flächenangebot sorgen dafür, dass die Durchschnittsmiete stetig steigt. Pro Jahr entwickelt sich diese um ca. 4-5% nach oben (2020 - 16,00€/m², 2021 - 16,80€/m², 2022 - 17,50€/m²). 

Die Leerstandsquote hat sich durch die konstant hohe Vermietungsleistung und eine moderate spekulative Bautätigkeit unterhalb der Marke von 3% stabilisiert. 

Vermietungs-Hot-Spots 

Der Büromarkt in Köln gliedert sich in sechs Büromarktzonen. Neben der Innenstadt sind vier Zonen den Himmelrichtungen zugeordnet. Zusätzlich gibt es noch im Süd-Osten einen Teilmarkt, der sich Richtung Flughafen orientiert. 

Mit Ausnahme des stark von der Corona-Pandemie geprägten Jahres 2020, in welchem auf dem Kölner Büromarkt lediglich ein Flächenumsatz von 200.000m² realisiert wurde, beträgt die Vermietungsleistung im 5 Jahres-Durchschnitt ca. 300.000m².  

Die Innenstadt erreicht dabei regelmäßig einen Umsatzanteil von ca. 30% - 35%. Seit Jahren folgt der Kölner Westen mit Umsatzanteilen von mehr als 20% wobei dieser Im Jahr 2021 mit einem Umsatzanteil von 35% am Gesamtergebnis die Innenstadt erstmalig überholen konnte. 

Nachdem in der Innenstadt aufgrund mangelnder Flächenverfügbarkeit nur sehr wenig Bautätigkeit stattfindet, haben sich in Köln drei Projektentwicklungs-Hotspots etabliert: Im Kölner Norden der Butzweilerhof im Stadtteil Ossendorf, im Kölner Westen die sogenannte Weststadt in den Stadtteilen Braunsfeld/Ehrenfeld und im Osten die Schanzenstraße in Mülheim. 

Im Kölner Westen werden inklusive der bereits im Bau befindlichen Projekte bis 2032 ca. 560.000m² Mietfläche entwickelt. Davon entfallen ca. 160.000m² auf das neue Quartier auf dem früheren “Max-Becker-Areal" mit einem Mix aus Büro, Handel und Wohnen. 

Im Kölner Norden sind bis 2026 ca. 70.000m² Büroflächen projektiert. Diese Entwicklungen sind alle am Butzweilerhof in Ossendorf zu finden.  

Die Schanzenstraße ist der Hotspot im Osten von Köln. Von den rund 275.000 m² Bürofläche, die im Osten in der Pipeline sind bzw. aktuell entwickelt werden, entfallen gute 135.000 m² auf dieses Areal. 

First come first serve  

Mietinteressenten, die in Köln eine Bürofläche suchen empfehlen wir sich bereits frühzeitig mit der Flächensuche zu beschäftigen. Im Segment bis 800m² Mietfläche gibt es eine reges Marktgeschehen - hier empfehlen wir einen Vorlauf von 6-10 Monaten. 

Bei einem Bedarf ab 1.000m² raten wir bereits zu einem Vorlauf von 12-18 Monaten. Bei größeren Gesuchen, bei welchen auch die Anmietung von Projekten eine Option ist, sollte mit einem Vorlauf von 24-36 Monaten gerechnet werden. Dabei spielen neben der Flächenknappheit auch die aktuell langen Ausbau- bzw. Bauzeiten eine entscheidende Rolle. Mangelware bleiben moderne und hochwertig ausgestattete Büroflächen, vor allem im Innenstadtbereich.  

Bei kurzfristigen Anmietungsplänen sind mittlerweile häufig große Kompromisse notwendig, oft bleibt nur noch die Option einer übergangsweisen Anmietung von Flächen bei einem der zahlreichen Co-Working Anbieter. 

Die Basis, um erfolgreich eine Fläche zu finden 

In einem angespannten Marktumfeld ist ein seriöser Berater mit langjähriger Marktexpertise nicht nur sein Geld wert, sondern auch nahezu unabdingbar. Viele Flächen auf den üblichen Portalen stehen oft schon nicht mehr zur Verfügung und mögliche Untermietflächen erscheinen erst gar nicht.   

Den ganzheitlichen Überblick bietet nur ein auf dem Markt etablierter Berater, der neben den tatsächlich verfügbaren Flächen auch die Untermietflächen sowie aufkommende Leerstände kennt und im regelmäßigen Kontakt zu allen Eigentümern steht. 

Hier hat sich die RheinReal Immobilien GmbH als lokale Boutique mit Ihren erfahrenen Beratern in den letzten Jahren einen hervorragenden Ruf erarbeitet.  

Die Flächensuche rechtzeitig starten und gut strukturieren – unsere DNA 

Wir verfolgen bei der Vermarktung einen proaktiven Ansatz. Dabei beschäftigen wir uns zuerst genau mit dem Bedarf des Kunden und führen eine intensive Analyse seiner Gesuchsparameter durch. Dadurch bieten wir nur die passenden und im gewünschten Zeitrahmen verfügbaren Flächen an und überschütten den Kunden nicht mit einer Flut von unspezifischen Angeboten, die ihn überfordern und ihm seine Zeit rauben. Der Fokus richtet sich dadurch auf eine begrenzte Anzahl, der nur wirklich zum Gesuch passenden Flächen, Nachweismakelei überlassen wir gerne anderen. 

Unser Tipp:

Viele unserer Kunden sind derzeit unsicher, welchen Flächenbedarf sie zukünftig haben. Das bedeutet, dass aktuell Mietverträge eher verlängert werden und man sich noch weiter mit dem Status Quo abgibt, obwohl eine Veränderung sinnvoll wäre.  

Aber woher kommt diese Unsicherheit?  

Nahezu alle Unternehmen beschäftigen sich mit der Frage der Rückgewinnung der Mitarbeiter aus dem Home-Office sowie der Arbeitsorganisation der Zukunft: 

Wird es künftig feste Homeofficequoten geben? 

Bieten wir mobiles Arbeiten an und was, wenn dann alle oder keiner kommt? 

Ist Desk Sharing die Lösung der Zukunft? 

Auf diese Fragen gibt es keine pauschal richtige Antwort. Wir empfehlen sich im ersten Schritt mit Beratern in Verbindung zu setzen, die eine individuelle auf das Unternehmen und die vorherrschenden Arbeitsabläufe angepasste Arbeitsplatzanalyse anbieten.  

Der Begriff “Workplace-Consultant” oder “Arbeitsplatzberatung” ist jedoch noch kein offizieller Ausbildungsberuf oder eine geschützte Berufsbezeichnung. Lassen Sie sich immer Referenzen geben und holen Sie verschiedene Angebote ein. Natürlich arbeiten wir in unserem Netzwerk mit erfahrenen Beratern zusammen und binden diese bei Bedarf sehr frühzeitig bei der Suche mit ein.

Ein Blick auf den Arbeitsort in der Zukunft 

Attraktive Arbeitswelten und eine fortschrittliche, moderne Arbeitsorganisation sind der Schlüssel, um Mitarbeiter wieder in das Büro zu bringen, eng an das Unternehmen zu binden und um im “War for Talents” entscheidende Vorteile zu haben und attraktiv für zukünftige Mitarbeiter zu sein. 

Hierbei werden die Gebäudehülle – die Architektur bzw. das Brand der Gebäude - und der Standort nicht mehr der allein entscheidende Faktor sein. Vielmehr wird eine hochwertige und moderne Ausstattung der Mietfläche, der Arbeitsplätze und eine moderne Form der Arbeitsorganisation an Bedeutung gewinnen. Mietflächen werden zu Orten der Kommunikation, der Begegnung und des Wohlfühlens für die Mitarbeiter, die ansonsten mobil bzw. im Homeoffice arbeiten.  

Die gute Lage im Stadtkern, der perfekte ÖPNV-Anschluss, gastronomische Infrastruktur rücken in den Hintergrund. Mitarbeiter, die maximal zwei Tage in der Woche im Büro sind, werden weitere Anfahrtswege akzeptieren und auch mit dem Auto zur Arbeit kommen.  

Bleiben Sie gespannt und offen für Neues - wir helfen Ihnen gerne den richtigen Arbeitsort für ihre erfolgreiche Zukunft zu finden.