Als „Kaution“ oder auch „Mietsicherheit“ bezeichnet man einen Geldbetrag, den der Mieter von Gewerbe- oder Büroräumen zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zahlen muss. Das Geld dient zur finanziellen Absicherung, sollte der Mieter seinen vertraglich vereinbarten Pflichten nicht nachkommen, den Mietvertrag vorzeitig auflösen oder Mietzahlungen schuldig bleiben.
Anders als bei privatem Wohnraum gilt die maximale Kautionshöhe von drei Monatsmieten nach
§551 des Bürgerlichen Gesetzbuches bei gewerblichen Immobilien nicht. Mieter und Vermieter können vor Vertragsunterschrift frei verhandeln, wie hoch die Mietsicherheit ausfällt. Da das Ausfallrisiko für Vermieter von Gewerbeimmobilien höher ist als bei Vermietern von privat genutzten Immobilien, wird die Kaution deutlich höher angesetzt. Im Durchschnitt beläuft sich diese auf sechs bis sieben Monatsmieten.
Bei den Vertragsverhandlungen einigen sich Mieter und Vermieter auch auf die Zahlungsmodalitäten. In der Regel muss der Mieter die Kaution nicht sofort in voller Höhe bezahlen. Eine mögliche Einigung: Die erste Rate wird bis zu drei Wochen vor oder zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die übrigen parallel zu den folgenden monatlichen Mietzahlungen. Statt einer Barzahlung in Form einer Überweisung oder der Übergabe von Bargeld akzeptieren einige Vermieter auch eine gewerbliche Mietkautionsbürgschaft. Als Beleg für die geleistete Kaution erhält der Mieter einer Quittung.
Anders als bei privaten Mietverhältnissen verpflichtet das Gesetz Vermieter von Gewerbeimmobilie nicht dazu, die Kaution anlage- und zinspflichtig anzulegen. Der Mieter kann jedoch darauf bestehen, dass der Vermieter die Kaution auf einem gesonderten Konto treuhänderisch aufbewahrt und diese nicht zu dessen Privatvermögen fließt. Nur dann ist das Geld im Falle einer Insolvenz des Vermieters vor Zugriffen Dritter geschützt.
Das Geld steht dem Vermieter nicht zur freien Verfügung. Er darf dieses nur dann antasten, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt. Tritt dieser Fall nicht ein, erhält der Mieter die volle Kaution inklusive angesparten Zinsen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurück.